Nichtöffentlichkeit der Versammlung; Hinzuziehung eines Anwalts durch den Verwalter stellt bei einer komplexen Angelegenheit keinen Verstoß gegen Nichtöffentlichkeit dar § 24 WEG
Bei komplizierten Sanierungsmaßnahmen nebst deren Finanzierung und zu erwartenden Änderungsanträgen noch in der Versammlung darf der Verwalter im Einzelfall im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt als Berater hinzuziehen, ohne damit gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu verstoßen; dies gilt zumindest, solange kein Wohnungseigentümer etwa nach Auftreten von Interessengegensätzen widerspricht.
(OLG Köln, Beschluss vom 22.06.2009, Az.: 16 Wx 266/08)
Anmerkung: Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts in der Eigentümerversammlung. Der Antrag auf Ungültigerklärung der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse hatte keinen Erfolg. Ein Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung liegt nicht vor. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. Die Wohnungseigentümer sollen in ihrer Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich allein unter sich austragen, d.h. ihre Angelegenheiten ohne Einflussnahme Dritter erörtern und regeln können.
Dem steht nicht entgegen, dass der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Rechtsanwalt als Berater zur Information und Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten widerspricht. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Beratungsbedarf gerade in der Versammlung besteht, nur hier sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen anwendenden Eigentümern zugute kommt.
Diese Voraussetzungen für die Hinzuziehung eines anwaltlichen Beraters durch die Verwaltung lagen hier vor. Zwischen den Beteiligten steht außer Streit, dass in der Vergangenheit bereits mehrere Anfechtungsverfahren mit Erfolg durchgeführt wurden, weil Vorbeschlüsse der Wohnungseigentümer zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen nach Auffassung des Gerichts zu unbestimmt gefasst und deshalb ungültig waren. Insbesondere im Hinblick darauf, dass die Fenstersanierung, deren Finanzierung die Antragstellerin im vorliegenden Fall angreift, zwischenzeitlich bereits durchgeführt wurde, liegt nunmehr eine formgültige, d.h. inhaltlich bestimmte Beschlussfassung über die Finanzierung dieser Maßnahme aus objektiver Sicht im Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer. Der Inhalt des protokollierten Beschlusses zu TOP 7 I bis IV zeigt, dass die Sanierungsmaßnahmen komplex waren und es einer differenzierten Kostenverteilung bedurfte. An die Beschlussfassung waren deshalb hohe Anforderungen zu stellen Zwar setzt der Aufgabenkatalog nach § 27 WEG bei dem Verwalter rechtliche Grundkenntnisse insbesondere hinsichtlich seiner Kernaufgaben voraus. In diesem Rahmen ist der Verwalter zur Beratung der Gemeinschaft nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Dies schließt es jedoch nicht aus, dass im Einzelfall bei anstehender komplizierter Beschlussfassung über eine umfangreiche Sanierungsmaßnahme bzw. deren Finanzierung rechtlicher Rat auch im Rahmen der Eigentümerversammlung gesucht wird, um in Anbetracht der Bedeutung der Beschlussfassung die erneute Anfechtbarkeit des zu fassenden Beschlusses zu beschränken bzw. auszuschließen.
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